Tìm hiểu trước khi xây nhà

Mình nhận thấy mọi người gặp khó khăn trong lúc muốn xây 1 ngôi nhà mới hoặc sửa chữa nhà cửa, nên với một chút kiến thức và kinh nghiệm trong nghề, mình xin được chia sẻ :

Tư vấn thiết kế ( TVTK)

Bạn phải định hình được phong cách mình yêu thích ( Ví dụ như : Hiện đại, cố điển, tân cổ điển, Vintage....) Hoặc nếu không, bạn có thể nói ra sở thích của bản thân, gam màu yêu thích...( hoặc tất cả những gì trong đầu của bạn liên quan đến ngôi nhà với KTS)
Mức giá trung bình cho thiết kế : 100-150k/m2 cho TK kiến trúc, 150-200k/m2 cho TK nội thất. Nếu trọn gói sẽ là : 250-350k/m2.
Bạn nên lựa chọn 2 công ty TVTK phù hợp với phong cách của bạn, tránh lựa chọn nhiều làm rối và phân vân.
Nếu bạn muốn thiết kế cả nội thất, nên lựa chọn 1 đơn vị cho cả phần kiến trúc và nội thất. Vừa đồng bộ cả ngôi nhà, vừa giảm chi phí cho phần bản vẽ.
Khi lựa chọn được công ty TVTK, bạn nên chia giai đoạn thanh toán làm 3 lần. ( Lần 1 - Concept Mặt Bằng, Lần 2- Phối cảnh 3D bên trong, bên ngoài, mặt cắt, Lần 3- Nội thất, điện nước, điện nhẹ) để khi đó, mình dễ sửa đổi theo ý mình, và kiểm soát được bản vẽ hơn.
Lợi ích khi làm bản vẽ thiết kế thì rất nhiều, nên các bạn đừng tiếc khoản tiền này, đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn mà !

2. Đơn vị thi công ( ĐVTC)

Ai cũng sẽ muốn chọn 1 nhà thầu có tâm, uy tín và chất lượng nhưng bạn không biết lựa chọn kiểu gì đúng không ạ? Nên cách tốt nhất, bạn hãy cứ lựa chọn 2 DVTC mà bạn " cảm thấy" tin tưởng, và giao cho bên TVTK lựa chọn, vì TVTK sẽ có kinh nghiệm hơn ở trong nghề.
Về phần giá cả, nếu DVTC nhận cả vật tư, thì bắt buộc phải có 1 bảng bốc KL chi tiết ( như ảnh 1) chứ không phải tầng 1 bao nhiêu m2, tầng 2 bao nhiêu m2... xong nhân với đơn giá ra số tiền.
Bình thường 1 ngôi nhà, cần phải bốc chi tiết ra từng hạng mục nhỏ, rồi ráp với đơn giá, -> ra 1 số tổng ( A). Rồi mới lấy A chia cho số m2 thì mới ra giá tiền 1m2. Các bạn hay nghe 3,5tr 3,6tr/m2 phần thô, hay 5,5-6tr/m2 hoàn thiện là những con số bốc nhanh theo những người có kinh nghiệm.
Khi bốc chi tiết ra, bạn sẽ nắm được quy trình làm của từng hạng mục ( Ảnh 2) , bạn dễ kiểm soát được khối lượng, giá tiền của từng hạng mục đó => "Chia để trị"
Về nguyên tắc khi mình quy ước ra m2, các bạn cần phải nhớ là : 1m2 sẽ bao gồm : 1. Bê tông cốt thép, 2. Tường xây, 3. Tô trát tường, 4. Cán nền , 5. Ốp lát ( tường WC sẽ là 2,4m). Khi và chỉ khi có đủ 5 cái trên, thì mới tính là 1m2 ( trừ khi nền PN bạn không muốn dùng gạch mà dùng sàn gỗ, thì thiếu yếu tố 5 nhưng vấn tính đủ cho bên DVTC) Còn thiếu hạng mục nào, bạn có quyền yêu cầu DVTC bốc chi tiết khối lượng phần đó ra.
Trong hợp đồng khi kí, cần có 1 bảng cam kết vật tư ( như ảnh 3) Các bạn có quyền chỉ định vật tư theo ý mình và khi DVTC nhập vật tư về, bạn có thể trực tiếp check hoặc yêu cầu DVTC chụp lưu lại bằng hình ảnh.
Bạn nên tạo 1 nhóm Zalo, yêu cầu DVTC cập nhập hình ảnh, báo cáo tiến độ công việc, dự trù công việc để các bạn tiện nắm khi các bạn bận và chuẩn bị nguồn tiền. ( Ảnh 4)
Các bạn nên giao cả vật tư phần thô cho bên DVTC.
Nếu các bạn dư giả về kinh tế và không có bạn bè, hay người thân làm trong XD, thì nên thuê thêm 1 giám sát thi công ( 7-10tr/tháng) hoặc để tối ưu chi phí, bạn có thể "nhờ" bên DVTK nhà cho bạn.

3. Vật liệu hoàn thiện.

Hạng mục sơn :
- Đối với kinh nghiệm của bản thân mình, nên lựa chọn Dulux hoặc vừa tầm tiền sẽ là Jotun hoặc xuống 1 chút là Maxilite
- Sơn bên ngoài sẽ có 2 sự lựa chọn : 1. Sơn chống thấm tường ngoài ( 3 lớp) 2. Sơn ngoại thất ( 2 lớp bả, xả, 1 lớp kiềm, 2 lớp hoàn thiện).
- Sơn chống thấm sẽ rẻ hơn nhưng bù lại ít màu lựa chọn hơn, ngược lại Sơn ngoại thất tốn kém hơn nhưng bù lại nhiều màu để lựa chọn và tường khi được bả sẽ đẹp hơn.
- Sơn trong nhà sẽ chia làm 2 loại, sơn mờ và sơn dễ lau chùi ( bóng) các bạn nên sử dụng dòng sơn mờ, sẽ tối ưu chi phí hơn và không lộ khuyết điểm của tường, dễ sửa chữa hơn ( sơn bóng khi sửa 1 vùng nhỏ, cần sơn cả bức tường, ngược lại sơn mờ sẽ chỉ sơn 1 vùng rộng hơn vùng sửa là được)
- Nên xả sơn khi lắp xong bóng điện, vì khi đó bật full đèn ánh sáng vàng, sẽ dễ thấy được khuyết điểm lộ ra của tường để mình nói thợ xoa kĩ hơn phần đó.
Hạng mục trần thạch cao :
- Dòng trần thạch cao của Vĩnh Tường được ưa chuộng nhất, nhưng phân ra làm rất nhiều loại ( Tika, Basi, alpha..)
- Nên lựa chọn hệ Tika để tối ưu chi phí, nếu muốn đẹp hơn thì dùng thanh shadowline kèm theo.
- Tấm WC nên dùng tấm chống ẩm ( lõi xanh) và có nắp thăm trần để tiện sửa chữa.
Hạng mục điện ( MEP) :
- Không nên thả dây trực tiếp trên trần.
- Nên đi bằng ống cứng thương hiệu SP, dây Cadivi hoặc Trần Phú ( ĐN mình chuộng Cadivi hơn )
- Chụp ảnh phần thô và sau này yêu cầu DVTC vẽ bản hồ sơ hoàn công để tiện sửa chữa, theo dõi sau này.
- Nên bảo thợ phối hợp đọc với bản vẽ nội thất để tránh sửa chữa sau khi lắp nội thất.
- Nên có hệ CB chống giật, và cọc tiếp địa.
- Đối với các nguyên tắc khi đi dây, mình sẽ chia sẻ ở bài sau, các lưu ý khi thi công công trình.
Hạng mục chống thấm : ( không tính hồ bơi)
- Sẽ chia ra lảm 2 loại chính :
1.Vật liệu chống thấm 2 thành phần ( gốc XM, gốc epoxy, gốc Poly) và 2. Màng khò ( màng
- Giá thành ( cả nhân công) : Vật liệu 1 gốc xi măng sẽ rơi TB : 100-150k/m2 ( có loại cao hơn và rẻ hơn nhưng tầm tiền này là dc rồi ) Vật liệu 2 sẽ rơi vào 300k-360k/m2 ( Ảnh 5 là VL 2 thành phần, Ảnh 6 là màng khò dày 4mm )
- Ưu nhược điểm : Loại 1 ( rẻ hơn nhưng dễ rách lớp màng) và loại 2 sẽ ngược lại.
- Sử dụng loại 2 thành phần gốc xi măng là đủ rồi, không cần phải màng khò ( Sika, Top seal 107, Smart Flex..) đó là 3 loại mình hay xài.
- Yêu cầu DVTC đưa ra quy trình, định mức trên 1 m2 của nhà sản xuất. Các bạn lưu ý, không phải cứ nhiều là tốt, nhiều quá gây nứt lớp chống thấm, chỉ nên đúng định mức/1m2 là được rồi.
- Ở trên tầng mái, nên kèm theo lưới thuỷ tinh để chống nứt, ở các đoạn góc cạnh của mái và WC thì phải có lưới poly ( ảnh 7 và ảnh

- Hay bị thấm nhất khi thi công là ở các đoạn cổ ống, nên làm kỹ( đổ Sika Grout -> dán lưới Poly -> quét 3 lớp HT)
- 1 lớp lót -> phủ lưới -> 2 lớp hoàn thiện ( WC thì k cần lưới thuỷ tinh) . Làm xong xuôi test nước tối thiểu 48h hoặc tốt nhất là 72 tiếng
Thiết bị vệ sinh, gạch :
- Phần gạch này các bạn nên bảo bên thiết kế lựa chọn cho mình, add vào trong phối cảnh, để các bạn được ngắm nhìn trước cho dễ lựa chọn. ( tầm tiền như nào hãy nói với bên thiết kế)
- Phần thiết bị VS thì cá nhân mình lựa chọn Inax là vừa tầm tiền và đẹp rồi ạ.
Thiết bị điện :
- Vừa tầm tiền nhất và đẹp thì nên sử dụng mặt nạ, công tắc, CB của Panasonic ( trong dòng này phân ra làm rất nhiều loại, các bạn có thể xin calalog của hãng về để tham khảo thêm)
- Cao cấp hơn có thể dùng Schneider. Cũng phân ra rất nhiều loại, tuỳ vào túi tiền của mình để lựa chọn.
Hạng mục cửa nhôm :
- Phân ra làm nhôm nhập và nhôm trong nước
- Tuỳ theo độ dày, độ rộng của hệ nhôm mà giá thành sẽ khác nhau
- Đối với hệ cửa đi, nên dùng loại nhập dày 1.8mm trở lên, cửa sổ loại nhập 1.4mm trở lên là được rồi để tối ưu chi phí. Kính cường lực 10mm.
- Giá thành của cửa đi : 1,8tr-2,4tr/m2 ,cửa sổ : 1,6tr-1,8tr/m2 tuỳ độ dày
- Phụ kiện KinLong hoặc Huy Hoàng.

Để mà nói rõ hơn hay chi tiết hơn thì rất nhiều, nhưng mình sẽ cố gắng chia sẻ hết theo kinh nghiệm cá nhân của mình. Bài sau mình sẽ viết các lưu ý trong quá trình thi công nhà theo từng hạng mục và cả các phần lưu ý khi làm nội thất.
Cảm ơn các bạn đã đọc bài !